《赣州市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则（试行）》发布，将于2026年1月5日起施行

12月5日，市城市住房服务中心、市市场监督管理局、市消防救援局、市住建局、市城管局等五部门联合印发《赣州市中心城区住宅专项维修资金实施细则（试行）》(以下简称《细则》文件，该文件自2026年1月5日起正式施行。

该《细则》主旨为规范住宅专项维修资金应急使用申请，解决小区公共部位及共用设施设备应急情形的维修、更新和改造问题，及时高效地发挥住宅专项维修资金作用，保障小区业主公共权益等。

政策解读：

一、明确维修资金应急使用的核心原则及分摊规则

《细则》明确了维修资金应急使用应遵循“安全第一、方便快捷、公开透明”原则。安全第一，即涉及危及房屋安全、影响业主正常生活的紧急情形，可启用维修资金应急使用程序；方便快捷，即经核查确认符合应急情形的，可以不经过业主表决同意，由申请人直接申请使用；公开透明，即做到事前公告、事中告知、事后公示，保障业主的知情权与监督权。

申请应急使用维修资金进行维修的，由业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊费用。未交存维修资金或维修资金余额不足的业主，需按规定补交资金或现金分摊应承担的维修费用。有约定的，从其约定。

  二、规范维修资金使用申请的主体

申请主体为业主大会、业主委员会(物业管理委员会)。未成立业主大会、业主委员会(物业管理委员会)的，或业主大会、业主委员会(物业管理委员会)不履行职责的，由辖区街道办事处（乡镇人民政府）代为申请；

申请主体委托物业服务人代为申请的，应出具书面委托书。

  三、细化应急使用情形及明确相关认定方式

小区出现以下影响房屋安全使用或危及公共安全的紧急情形的，应当实施应急维修、更新和改造：

1.电梯发生故障的；

2.二次供水涉及的设施设备发生故障、影响使用的；

3.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等导致功能障碍的；

4.火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统严重损坏或瘫痪，无法使用的；

5.屋顶、屋面、外墙面渗漏，或地下室积水、电梯底坑积水渗水，严重影响业主房屋、电梯正常使用的；

6.房屋外墙（幕墙）、大堂或公共通道内墙存在脱落、剥落等安全隐患的；

7. 房屋出现严重沉降、倾斜、开裂等严重危及安全的其他紧急情况的；

8. 其他依法需实施应急维修、更新和改造的情形。

应急维修、更新和改造应以专业检测报告或鉴定意见书为主要依据。

对于问题直观、无需复杂技术手段即可判定的紧急情形，可分情形采用现场联合确认的方式予以认定。如：

1．电梯故障问题可直观认定的（《电梯故障明显问题》），可由属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会（村民委员会）、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务人、签约维保单位共同认定。

2. 涉及二次供水设施设备影响使用，屋顶、屋面、外墙面渗漏，或地下室积水、电梯底坑积水渗水严重影响使用，房屋外墙（幕墙）、大堂或公共通道内墙存在脱落、剥落等安全隐患，出现严重沉降、倾斜、开裂等严重危及安全等的，可由属地街道办事处（乡镇人民政府）、维修资金管理部门、住建部门、业主委员会(物业管理委员会)，物业服务人共同认定。

3. 涉及专用排水设施功能障碍情况紧急、问题可直观认定且无法及时获取专业鉴定意见的，可由属地街道办事处（乡镇人民政府）、维修资金管理部门、城管部门、业主委员会(物业管理委员会)，物业服务人共同认定。

4.涉及消防系统故障的，须提供县级以上消防救援机构出具的《责令限期改正通知书》或《重大火灾隐患通知书》，也可提供具有相应从业条件的消防技术服务机构出具的《消防设施检测报告》或《消防安全评估报告》并明确存在重大火灾隐患。

  四、点明维修资金应急使用各阶段环节的相关要求

维修资金应急使用程序分为项目申请、组织实施、资金拨付等。

1.项目申请（包含：报修、初步处置、前期准备、受理与审核等环节）。报修与初步处置环节，即发生紧急情形时，业主或物业服务人向业主委员会(物业管理委员会)报修；业主委员会(物业管理委员会)初步查验后，需立即启动程序，采取紧急处置措施、设置警示牌，并第一时间向社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）及相关主管部门报告。前期准备环节，即街道办事处（乡镇人民政府）接到报告后，需尽快按照分情形认定要求，牵头组织出具认定意见；需专业检测鉴定的，由申请人委托专业机构出具鉴定报告；申请人收到认定意见或鉴定报告后，完成维修方案制定、预算编制，并在物业管理区域显著位置及业主公共交流平台公告，公告内容应包括现场勘察资料图片、维修项目相关材料（电梯安全评估报告或检验通知书、检测备忘录、消防整改通知书、现场确认书等）、维修方案、维修费用预算、分摊原则及列支范围等。公告期间，申请人可同步向维修资金管理部门提交使用申请。受理与审核环节，工程预算3万元以上的，申请人可自行选择或在维修资金管理系统中抽选审价机构，随后与施工企业按审价金额签订施工合同；工程预算3万元以下的，由申请人决定是否审价；申请人在维修资金管理系统填报资金使用申请表、应急使用证明材料、应急使用方案（含维修项目、现场照片、方案、费用预算、列支范围等）、公告佐证资料、施工合同等，提交属地维修资金管理部门审核备案等。

2.组织实施（包括：施工单位选择、施工及施工监督、工程验收等）。30万元以下的应急维修工程，申请人通过比选方式选择施工单位；30万元（含）以上的，通过公开招标方式选择。施工过程中，申请人需组织物业服务人、利害关系业主代表监督施工全过程，鼓励委托工程监理；涉及电梯一般修理、消防的，可委托第三方专业检测机构参与监督。同时，申请人可在业主公共交流平台及时发布施工信息，有条件的可全程录像留影。工程完工后，申请人在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，组织参建单位（施工、监理）、相关业主代表及其他相关单位代表，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署工程竣工验收报告。

3.资金拨付（分为首期款拨付、尾款拨付等两次拨付）。工程组织实施期间，申请人提交的资料齐全并经审核无误的，可拨付首期资金（首期款拨付比例为维修项目工程造价的60%）至施工企业账户；工程完工并经验收合格后，申请人提交验收资料、工程决算（结算）审核报告等，向维修资金管理部门申请拨付资金。管理部门收到资料后应在5个工作日内完成审核，资料齐全的，在物业管理区域显著位置或业主公共交流平台公示，公示期满后，拨付工程尾款。

4.有关程序减化及其他特殊要求的内容：

（1）对单一电梯故障、二次供水水泵运行中断、专用排水设施功能障碍等影响业主生活的特殊应急维修工程，在施工单位的选择上，不受金额限制，由申请人自行确定。

（2）对电梯进行应急维修的，经施工单位自检合格后，电梯的重大修理或改造需经电梯检验机构出具监督检验报告，电梯的一般修理需有施工单位出具的修理合格证明材料，符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

（3）对消防设施进行应急维修的，工程竣工并经施工单位自检合格后，须由业主委员会、业主代表或物业服务人联合进行现场勘验确认，并由具有相应从业条件的消防技术服务机构出具合格的《消防设施检测报告》或《消防安全评估报告》。在确认工程符合交付使用条件后，方可办理维修资金结算手续。

《细则》原文如下：

关于印发《赣州市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则（试行）》的通知

各县（市、区）住房保障安置服务中心、市场监督管理局、消防救援局、住建局、城管局，赣州经开区房管所、赣州经开区市场监督管理分局、蓉江新区市场监督管理分局：

现将《赣州市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

              赣州市城市住房服务中心      赣州市市场监督管理局

                赣州市消防救援局                赣州市住房和城乡建设局

                赣州市城市管理局

           2025年12月5日

赣州市中心城区住宅专项维修资金应急使用实施细则（试行）

第一章 总则

第一条  为规范本市中心城区住宅专项维修资金（以下简称维修资金）应急使用管理，提高资金使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《江西省物业管理条例》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》《赣州市住宅小区物业管理办法》等法律法规规章和有关规定，结合本市中心城区实际，制定本细则。

第二条  本市章贡区、赣州经开区、蓉江新区的住宅小区的共用部位、共用设施设备保修期满后，发生紧急情况需应急使用维修资金的，适用本细则。

第三条  市城市住房服务中心负责本市维修资金的指导和监督工作，具体负责对章贡区、赣州经开区、蓉江新区维修资金使用进行指导、监督和维修资金拨付；章贡区、赣州经开区、蓉江新区物业管理部门负责所辖区域内维修资金使用的受理、审核等日常管理工作。相关区级市场监督、住建、城管、消防救援等部门应当按照各自的职责，依法做好相关管理和服务工作。

第二章 应急使用原则

第四条  维修资金应急使用需严格遵循“安全第一、方便快捷、公开透明”原则。安全第一，即涉及危及房屋安全、影响业主正常生活的紧急情形，可启用维修资金应急使用程序；方便快捷，即经核查确认符合应急情形的，可以不经过业主表决同意，由申请人直接申请使用；公开透明，即做到事前公告、事中告知、事后公示，保障业主的知情权与监督权。

第五条  申请应急使用维修资金进行维修的，由业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊费用。未交存维修资金或维修资金余额不足的业主，需按规定补交资金或现金分摊应承担的维修费用。有约定的，从其约定。

第三章 应急使用申请主体

第六条  维修资金应急使用申请主体为业主大会、业主委员会（物业管理委员会）。上述主体如委托小区物业服务人代为申请的，应出具书面委托书。

未成立业主大会、业主委员会（物业管理委员会）的，或业主大会、业主委员会（物业管理委员会）不履行职责的，由辖区街道办事处（乡镇人民政府）代为申请；街道办事处（乡镇人民政府）可委托社区居（村）民委员会申请；由小区物业服务人代为申请的，须经社区居（村）民委员会核实并书面同意。

第四章 应急使用情形界定

第七条  住宅小区共有部位、共用设施设备出现下列影响房屋安全使用或危及公共安全的紧急情形之一的，应当实施应急维修、更新和改造：

1.电梯发生故障的；

2.二次供水涉及的设施设备发生故障、影响使用的；

3.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等导致功能障碍的；

4.火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统严重损坏或瘫痪，无法使用的；

5.屋顶、屋面、外墙面渗漏，或地下室积水、电梯底坑积水渗水，严重影响业主房屋、电梯正常使用的；

6.房屋外墙（幕墙）、大堂或公共通道内墙存在脱落、剥落等安全隐患的；

7. 房屋出现严重沉降、倾斜、开裂等严重危及安全的其他紧急情况的；

8. 其他依法需实施应急维修、更新和改造的情形。

第八条  下列费用不得从维修资金中列支：

1.依法应由建设单位、施工单位承担的维修更新改造费用，以及由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修养护费用；

2.因人为损坏等原因应由当事人承担的修复费用，以及根据物业服务合同约定应由物业服务人承担的维修养护费用；

3.其他法律法规、规章规定及合同约定不得从维修资金列支的费用。

第五章 应急使用情形认定方式

第九条  认定情形是否符合应急使用范围，应以专业检测报告或鉴定意见书为主要依据。但对于问题直观、无需复杂技术手段即可判定的紧急情形，可分情形采用现场联合确认的方式予以认定。

第十条  各情形认定的具体要求如下：

1.电梯故障（第七条第1项）：申请人需提供有资质的特种设备检验检测机构出具的电梯安全评估报告或电梯检验意见通知书、检测备忘录。若电梯故障问题可直观认定的（详见附件《电梯故障明显问题》），可由属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会（村民委员会）、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人、签约维保单位共同认定，并向属地维修资金管理部门如实提供相关见证材料；未成立业主委员会（物业管理委员会）的，需有相关业主代表参与认定。

2. 部分紧急情形（第七条第2、5、6、7、8项）：申请人需提供具有相应资质的房屋安全鉴定机构出具鉴定意见。若情况紧急、问题可直观认定且无法及时获取专业鉴定意见的，可由属地街道办事处（乡镇人民政府）、维修资金管理部门、住建部门、业主委员会（物业管理委员会），物业服务人共同认定。

3.专用排水设施功能障碍（第七条第3项）：申请人需提供具有相应资质的鉴定机构出具鉴定意见。若情况紧急、问题可直观认定且无法及时获取专业鉴定意见的，可由属地街道办事处（乡镇人民政府）、维修资金管理部门、城管部门、业主委员会（物业管理委员会），物业服务人共同认定。

4.消防系统故障（第七条第4项）：申请人须提供县级以上消防救援机构出具的《责令限期改正通知书》或《重大火灾隐患通知书》，或具有相应从业条件的消防技术服务机构出具的《消防设施检测报告》或《消防安全评估报告》并明确存在重大火灾隐患。

第六章 应急使用程序

第十一条  维修资金应急使用程序分为项目申请、组织实施、资金拨付。

第十二条  项目申请。

1.报修与初步处置。发生影响房屋安全使用或危及公共安全的紧急情形，业主或物业服务人向业主委员会（物业管理委员会）报修；业主委员会（物业管理委员会）初步查验后，需立即启动程序，采取紧急处置措施、设置警示牌，并第一时间向社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）及相关主管部门报告。

2.前期准备。街道办事处（乡镇人民政府）接到报告后，需尽快按照第十条分情形认定要求，牵头组织在1日内出具应急维修认定意见；需专业检测鉴定的，申请人应委托专业机构出具鉴定报告。申请人收到认定意见或鉴定报告后，需在2日内（情况复杂的4日内）完成维修方案制定、预算编制，并在物业管理区域显著位置及业主公共交流平台公告，公告期不少于2日，公告内容应包括现场勘察资料图片、维修项目相关材料（电梯安全评估报告或检验通知书、检测备忘录、消防整改通知书、现场确认书等）、维修方案、维修费用预算、分摊原则及列支范围等。

3.受理与审核。公告期间，申请人可同步向维修资金管理部门提交使用申请。工程预算3万元（含）以上的，申请人需聘请有资质的工程造价机构审价，约定2日内出具审价报告，审价机构可自行选择或在维修资金管理系统中抽选，随后与施工企业按审价金额签订施工合同；工程预算3万元以下的，由申请人决定是否审价。申请人需在维修资金管理系统填报资金使用申请表、应急使用证明材料、应急使用方案（含维修项目、现场照片、方案、费用预算、列支范围等）、公告佐证资料、施工合同等，并提交属地维修资金管理部门备案；管理部门需在收到资料后2个工作日内进行审核。

第十三条  组织实施。

1.选择施工单位。30万元以下的应急维修工程，申请人通过比选方式选择施工单位；30万元（含）以上的，通过公开招标方式选择。但单一电梯故障、二次供水水泵运行中断、专用排水设施功能障碍等影响业主生活的特殊应急维修工程，不受金额限制，施工单位选择方式由申请人自行确定。

2.施工监督。申请人需组织物业服务人、利害关系业主代表监督施工全过程，鼓励委托工程监理；涉及电梯一般修理、消防的，可委托第三方专业检测机构参与监督。同时，申请人可在业主公共交流平台及时发布施工信息，有条件的可全程录像留影。

3.验收。工程完工后，申请人在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，组织参建单位（施工、监理）、相关业主代表及其他相关单位代表，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署工程竣工验收报告。由电梯检验、检测机构出具的鉴定报告或电梯检验意见通知书、检测备忘录后，组织对电梯进行应急维修的，经施工单位自检合格后，电梯的重大修理或改造需经电梯检验机构出具监督检验报告，电梯的一般修理需有施工单位出具的修理合格证明材料，符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。施工单位组织对消防设施进行应急维修的，工程竣工并经施工单位自检合格后，须由业主委员会、业主代表或物业服务人联合进行现场勘验确认，并由具有相应从业条件的消防技术服务机构出具合格的《消防设施检测报告》或《消防安全评估报告》。在确认工程符合交付使用条件后，方可办理维修资金结算手续。

第十四条  资金拨付。

1.首期款拨付。工程组织实施期间，申请人提交的资料齐全并经审核无误的，维修资金管理部门可拨付首期资金至施工企业账户；首期款拨付比例为维修项目工程造价的60%。

2.工程尾款拨付。工程完工并验收合格后，申请人提交验收资料、工程决算（结算）审核报告等，向维修资金管理部门申请拨付资金。管理部门收到资料后应在5个工作日内完成审核，资料齐全的，需在物业管理区域显著位置或业主公共交流平台公示项目资料、维修费用总额及业主分摊情况等，公示期不少于15日；公示期满后，拨付工程尾款。

第七章 监督管理

第十五条  申请人、检测机构等应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

第十六条  业主对维修资金应急使用质疑或投诉的，申请人、街道办事处（乡镇人民政府）及时做好咨询解释；必要时，街道办事处（乡镇人民政府）牵头组织相关部门、业主委员会、业主代表召开协调会处理。

第十七条  各区维修资金管理部门需强化应急使用全流程监管，严把情形确定关，杜绝滥用应急使用代替日常使用；重点核查情形认定真实性、维修方案合理性、费用支出合规性；严格责任追溯，对虚报情形、虚增费用、违规使用资金等行为，依法追究相关业主、物业服务人、施工单位及审核审批部门责任人责任，将涉嫌违法犯罪的移交司法机关。

第八章 附则

第十八条  本细则附件《电梯故障明显问题》系本细则的有效组成部分，与本细则具有同等效力。

第十九条  本市赣县区、南康区及其他县（市）维修资金应急使用可结合实际参照本细则执行。

第二十条  本实施细则自2026年1月5日起试行，有效期两年。

附件

电梯故障明显问题