以案释法谈物业丨未经业主同意启用梯控催缴物业费，违法！
文章来源：城市住房服务中心
发布者：网站管理员
发布时间：2023-08-16 16:53:59
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编者按：为深入学习宣传贯彻党的二十大精神，进一步加强党组织领导下的社区物业治理工作，加快全市住房服务领域法治化建设，推动法治宣传融入群众生活，自今年5月起，市城市住房服务中心将在微信公众号开设《以案释法谈物业》专栏，系列开展物业服务领域普法宣传工作，聚焦居民群众关注的物业法律问题，通过真实典型的案例进行剖析、讲解，引导居民群众增强法治观念，助推社区物业治理水平提升，为建设法治、平安赣州贡献力量。
现实生活中，不少物业管理住宅的小区为加强安全管理，安装了电梯梯控，业主需通过刷卡乘坐电梯回家。然而，未经业主同意，是否可以启用“梯控”系统？
范某、徐某等人是沈阳市某小区的业主，在小区交付两年后，小区物业公司开始突然启用梯控系统，未经业主同意私自将电梯卡设置权限，小区业主仅能回到自家楼层，去别的楼层无法刷电梯卡。范某等人称，物业服务企业通过电梯卡来催缴物业费，该行为已违反法律规定，向本院提出诉讼请求：要求被告解除电梯卡权限，业主使用电梯不受限。物业公司辩称，不能因为个别住户的自我需求而解除整个园区的电梯梯控，这是物业管理中安防管理体系所必需的，所有业主都可以正常回家，跟交不交物业费没有关系。 建筑区划内的通道、楼梯、电梯等公共通行部分，属于业主共有，处分共有部分，应当由业主共同决定，并由相当比例的业主参与表决及同意。作为为小区提供物业服务的物业公司，对业主共有部分予以处分，必须经过法律规定的相应程序。本案中，物业公司未提供充分证据证明其将小区业主的电梯卡设置权限经过业主大会、业主委员会等相关程序表决同意及授权，故其将电梯卡设置权限缺乏正当性及合法性。范某等人作为小区业主，其通行权因电梯卡设置权限受到了限制，有权依法主张权利，要求被告解除电梯卡权限。 法院裁判，物业公司于判决生效后三日内解除对小区业主电梯卡设置的权限，不得限制业主使用电梯。根据需要根据具体情况而定。1.小区物业在安装电梯梯控的时候若已征得专有部分面积占比3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，并已经得到有资质的电梯厂家授权，那么安装电梯梯控就是合法的。2. 如果小区物业不经业主同意，私自小区电梯安装梯控，属于不合法行为，业主可向有关部门提起投诉或诉讼，要求拆除电梯梯控。虽然业主拒交物业费属于违约行为，但是物业公司的催交也应依法进行。部分物业会利用电梯梯控，强迫住户缴纳物业费，此行为侵害了业主权益。业主违反约定逾期不支付物业费，物业人员可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业人员可以提起诉讼或者申请仲裁，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。按照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
